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保利城樓盤評測報告
樓盤綜合評分
10.0
項目亮點
區位優勢突出
北側與東白沙河生態區連接，東側是開發空間巨大的金馬、涼亭片區，可享受核心地段帶來的便捷交通。
教育配套完善
自身規劃有幼兒園，且引進了(公立公辦制)云大附中星耀喻昭學校，所在片區將打造225班的全系教育配套。
商業配套齊全
內部配置了大型商業商務中心，規劃了一個核心主廣場和三個休閑廣場的街區商業，呈現齊全的生活業態。
區域價值
東市區央企大盤
保利城地處東市區方旺片區，過去的方旺片區，由于受地形地貌、規劃滯后、生活配套不完善等因素的影響，導致片區開發落后。但隨著長水機場的運營，方旺片區成為了空港新區進入主城區的門戶地帶，加之區域配套的逐漸完善，嗅覺敏銳的開發企業們也紛至沓來。
縱觀現在的方旺片區，已吸引了昆明交投、中南、碧桂園、奧園、德商置業等眾多開發商進駐，開發勢頭火熱。隨著這些大牌房企新興項目的落地，有力提升了方旺片區與整個東市區的生活居住品質，縮短了其在“住”這一層面與其他城市區域之間的差距，一個生活氣息濃厚、生活條件不斷升級完善的昆明品質新住區，正在逐漸成型。
聲明：以上價格為吉屋數據中心基于大數據統計，僅供參考，不作為成交依據
小吉點評
后續隨著官渡區醫療中心重磅配套的兌現，片區將迎來加速蛻變。保利城作為方旺片區以及整個東市區目前唯 一一個，涵蓋居住、商業、教育、服務、休閑娛樂等功能齊全的大盤項目，升值空間較大。
配套價值
地鐵：距離項目最近的站點為3號線和6號線接駁站“東部客運站”，直線距離840米左右，但是由于虹橋路上沒有設置過街天橋，導致實際去往地鐵站的繞行距離較遠。
據了解，政府已規劃從項目到地鐵站的人行天橋，建設完成后將大大縮短項目到地鐵站的路程。
公交：距離項目最近的公交站是歸十路口站，不過只有z137路、263路、D30路等幾條線路途徑，且發車時間間隔較長，公交配套還有待完善。
自駕：東臨鳳凰山，西至東三環，南至貴昆路，北接人民東路，坐享三橫三縱交通網絡，駕車則可通過虹橋立交快速連通機場高速、東三環等干道，進而快速通達昆明全城。
教育配套：去年1月保利城簽約云大附中星耀喻昭學校，學校占地面積約100畝，辦學規模96個班，含小學和初中，屬公立公辦性質，并且于去年8月30日完成首期開學 ;項目內部還規劃有一所15班幼兒園，周邊2公里范圍內還有方旺中心小學、官渡區二中、美華國際高中等學校。
醫療配套：內部規劃配套有350㎡衛生站和2400㎡老年服務站點，片區規劃有大型醫院用地，未來將建成大型三甲醫院昆華醫院(東院)，形成覆蓋東市區的大型醫療配套。同時，沿著虹橋路往西，有延安醫院;沿著東三環往北，有盤龍區婦幼保健醫院。
商業配套：自身配置有32萬平的商業拾光坊，其內部規劃了“品質生活”、“美味休閑”“親子兒童”“生活配套”四大功能組團。項目周邊三公里范圍內有已開業運營的花之城商業中心、福提商業中心、白沙河商業中心(規劃)、奧園商業中心(規劃)，基本可以滿足業主日常的生活需求。
公園配套：保利城所在的方旺片區大部分土地為丘陵及山地，有山有水自然資源保留度高。項目周邊有涼亭公園、虹橋公園、白沙河公園、鳳凰山科普公園、世博生態園等多個公園環伺，優渥生態。項目還將出資升級和改造位于項目旁的占地面積約60畝的時光PARK市政公園，預計2022年建成。
詳細配套以評分
小吉點評
?正在建設中的保利城，占據虹橋路與東三環交匯處，待人行天橋修建好，還可擁享近地鐵、通全城的優勢。 央企保利不僅為昆明東市區打造一個宜居大城，還將為東市區帶來一個占地百余畝的公立學校、一個占地60畝的公園綠地、一個總建面32萬平米的商業中心，在完善片區配套的同時，成為東市區騰飛的強大引擎。
樓棟分析
昆明保利城占地約283畝，總建面約108萬平方米，由6個地塊組成。其中住宅總占地約200畝，分4個地塊開發。目前主推的6號地塊，用地規模約52.61畝，容積率3.8，建筑密度為20%，規劃布局有8棟總高24-34層的高層住宅和1棟地上2層的社區商業樓。
當前在售6號地塊三期的產品，房源分布在1棟、2棟、4棟、6棟和9棟上，1棟總高26層，2棟、4棟總高均為30層，6棟總高34層，9棟總高32層，除了1、9棟為2梯6戶設計外，其余樓棟均為2梯4戶設計，有建面約93㎡、102㎡、117㎡、118㎡、120㎡、135㎡、142㎡多個戶型，產品帶裝修交付，裝標約1800元/㎡，預計2023年6月交房。
其整體戶型設計合理，功能分區明確，有著不低的居住舒適度。所有產品均為通透板房，戶型方正，全明采光布局，利于室內采光通風;格局都較為方正，餐廳、客廳一線設計，空間利用合理;客廳搭配景觀陽臺，有效提升室內通透感和開闊感;多飄窗的設計增添了更多可拓展空間，且均采用了干濕分離，干凈衛生，提高了生活效率。
保利城深諳昆明氣候環境，在尊重地貌的基礎上，配合四季演變，混搭藍花楹、滇樸、黃連木、香樟等臻貴喬木植被。約3000㎡的大中庭、中央陽光草坪等景觀組團，營造出浪漫靜謐的小區空間，園林在自然與光影基礎上，營造的多層次生長次序。
占地面積：作為綜合體項目，規劃有拾光坊風情商業街、商務區、甲級寫字樓、住宅、幼兒園等業態。
產品類型：在售產品均為高層，小三房到舒適四房設計，可滿足兩口之家到二胎家庭的空間需求。人車分流概述：人車分流設計，車輛出行或者停放皆暢通無阻，出行也變得從容不迫，提高業主生活質量和幸福感。
園區內還了構建全齡休閑體系，極大地提升園林的互動性，實現了老中青三代社交休閑所需。
戶型分析
樓盤戶型
戶型分析
以建筑面積約143㎡戶型為例，該戶型是項目在售的最大面積戶型，為四室兩廳兩衛設計。從戶型整體來看，這款四房戶型布局合理，空間方正，在功能區域完備的同時沒有過多的空間浪費，走道面積合理，同時設有一定的收納空間，將空間利用做到了極致。
室內布局合理，一方面，臥室作為休息區與餐客廳等公共區域動靜分區，另一方面，房間私密性強，家庭成員間互不干擾，業主生活安靜舒適。動靜分離的設計適合家中有老人、小孩的多口之家，利用走道將客廳、餐廳等動區與休息學習的靜區相隔開，這樣有利于家中老人的休養以及小孩學習、大人辦公。
同時，全明設計，三開間朝南將采光面做到了最大，保證室內能有充足的采光，餐客廳面寬6.8米，連接南向寬敞生活陽臺，保證通透性的同時，也提供了一定的家務、收納空間，也是對于景觀視野的一種拓寬，能足不出戶欣賞社區四季美景，通風采光條件較好，避免家中出現發霉等問題。
廚房采用經典的L字型布局，操作動線合理流暢，而且廚房的基本需求都可以滿足，外接生活陽臺，既增加了通風采光效果，也方便廚房油煙的排放。
另外，主臥為套房式設計，帶獨立衛浴和步入式衣帽間，打造專屬于業主的獨立私密起居空間，提升私密性。
所有臥室帶大面積飄窗的設計能夠延伸使用空間，方便日常生活中的收納和整理，同時也可以改造為榻榻米、辦公區域、梳妝臺等多功能區域，為生活帶來更多可能性。
大橫廳設計，使得餐客廳之間沒有物理阻隔，帶來了更佳的空間感。主臥套房設計，帶獨立衛生間和衣帽間，保證了起居的私密性和品質感。
房價分析
目前，保利城價格約15500元/㎡，周邊在售的樓盤較少，主要競品為大華公園天下，該項目目前建面約85-146㎡的高層產品在售，均價約13500元/㎡。公園天下地處東白沙河片區，屬于虹橋村、龍橋村城改項目，主要賣點是湖區住宅和教育住區。
從項目產品來看，兩個樓盤都為品牌開發商打造，產品定位十分類似，都是帶裝修的高層住宅，且自身都配建有商業配套。兩個項目主要區別在于教育配套方面，大華公園天下已引入公立公辦的明通小學(36班)，保利城則引入了云大附中星耀喻昭學校(96班)，兩所學校都屬名校，不過保利城簽約的云大附中星耀學校要更勝一籌，但價格方面由于大華公園天下要低，保利城沒有價格優勢。
在二手房方面，片區內已建成的小區有盛惠園和東旭駿城等小區，但盛惠園為公租房，東旭駿城大部分為回遷房，商品房較少，因為房源種類不一樣，價格差別較大，二手商品房售價基本在12000元/㎡以上，相比附近的二手房，保利城在價格上同樣不占優勢，但該項目為新房，而且自帶豐富多元的業態，今后業主需求在社區內部就可得到滿足，開發商開發實力較為雄厚。
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