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數據截止2023年6月29日
【昆明主城五區】
01|土地市場表現
02|住宅市場表現
03|非住市場表現
【昆明郊縣市場】
01|郊縣整體表現
02|重點郊縣表現
因2022年土地供銷主要集中在下半年(上半年僅柳岸曉風1宗項目用地);因此，從數據上看，2023年上半年除供應仍在低位外，成交量價相對較好，整體同比均大幅上漲。另外，實際成交項目用地均為底價成交，無溢價，主要呈現國央企抄底態勢，土地市場投資信心仍在低位。
2023年上半年成交的土地共10塊，共6家企業拿地316畝。
累計成交5個可完整開發項目：建投春城華府項目、海榮滇池瀾庭項目、任旗營城改項目、東航云錦東方后續項目以及老國貿二號地塊項目。
整體市場：上半年供小于求;一季度旅游和經濟恢復，量價回升;二季度恢復疲軟，市場開始回落。
2023年上半年主城住宅供應120萬㎡，同比下降43%;成交量205萬㎡，同比持平;成交均價13945元/㎡，同比下降1%。
從月度趨勢來看，2023年1月受疫情、春節等因素影響，成交處于低位;2月開始隨著旅游爆發、經濟恢復，量價呈現上漲態勢，直至3月;4月開始，經濟恢復疲軟，整體量價呈現下跌態勢。
存量：市場整體去庫存，去化周期縮短;滇池、呈貢、官南、北市、東市和次中心板塊短期存量較大。
截止2023年6月29日，昆明主城區住宅預售庫存802萬㎡，去化周期22個月。2023年上半年整體供小于求，存量較2022年底下降80萬㎡。
滇池板塊庫存量最大，126萬㎡;呈貢板塊接近100萬㎡;東市、滇池、金馬、山水新城、呈貢、世博、西北、落水洞、板塊低于平均去化周期;松花板塊整體存量較少，但由于去化較慢，板塊去化周期高達136個月。
供求比1:1.5，市場去庫存;整體量穩價平;有部分高端改善項目以價換量。
2023年上半年高層供應114萬㎡，同比下降41%。成交172萬㎡，同比上漲6%;受年初“小陽春”影響，市場成交量稍有上漲。成交均價11377元/㎡，同比上漲2%;高價項目成交占比上上漲影響均價小幅上漲。
從月度走勢看，一季度受整體市場“小陽春”影響，量價持續回升;二季度開始，市場疲軟，整體市場呈現回落趨勢。
去庫存狀態，去化周期與住宅整體持平;滇池、官南、呈貢和北市板塊為高存量、快去化板塊。
截止2023年6月，高層庫存668萬㎡，去化周期22個月。高層庫存量自2019年開始上漲，2021年達到頂峰，往后庫存逐年減少，市場開始去庫存;
現目前高層存量主要集中在滇池、官南、呈貢、北市和次中心板塊，超過60萬㎡;松花板塊存量小，但銷量較低，去化周期最高。
供銷下滑;受城市邊緣高性價比項目銷售影響均價下降;低密洋房產品后期將逐漸減少。
2023年上半年昆明主城區洋房僅供應4萬㎡，同比下降52%;僅義承金川府、碧桂園龍川府、龍湖山海原著和東原印1905項目供貨。成交20萬㎡，同比下降18%。銷售均價14443元/㎡，同比下降10%;城市邊緣高性價比項目銷量上漲，拉低洋房整體均價。
受土地供應結構和城市規劃影響，低密洋房產品后期將逐漸減少，稀缺性將越來越高。
存量80萬㎡，需18個月去化;存量集中在滇池和呈貢板塊;后期將處于持續去庫存狀態。
截止2023年6月，昆明市主城區洋房產品庫存量為80萬㎡，較2022年底較少16萬㎡;去化周期縮短至18個月。主力存量項目為陽光城滇池半山、華夏四季、綠地滇池國際健康示范城和中鐵建山語桃源。
洋房存量主要集中在滇池和呈貢板塊，存量超15萬㎡;世博和次中心板塊存量低，但整體去化少，造成去化周期較高。
少量供貨，成交下滑;呈貢區高性價比項目成交拉低整體均價;上半年月均成交1.7萬㎡。
2023年上半年昆明主城區院墅僅供應2萬㎡，同比下降80%;僅東旭御山湖和龍湖山海原著上宸項目供貨。成交量10萬㎡，同比下降21%。成交均價17696元/㎡，同比下降13%;呈貢區高性價比項目以價換量，拉低整體均價。
月度走勢上看，平均成交1.7萬㎡;受土地供應結構和城市規劃影響，院墅產品供應將持續減少。
存量持續減少，去化周期減少至28個月;主要存量集中滇池和東市板塊。
截止2023年6月，昆明市主城區院墅庫存53萬㎡，庫存持續下降;去化周期減少至28個月;主力存量項目為筑友璽瓏灣、子君山麓城、美的順城府等。
院墅產品主要存量集中在滇池、東市板塊，存量超10萬㎡;其次為呈貢、經開和會展板塊。
供應持續下降，住宅底商為主;受單項目工抵包銷和政策性備案影響，整體量跌價升。
2023年上半年昆明主城區商業供應7萬㎡，同比下降11%;均以住宅底商供應。成交11萬㎡，同比下降47%，受單項目工抵包銷和政策性備案影響較大。成交均價12095元/㎡，同比上漲9%;綠地海珀瀾庭集中備案，均價18426元/㎡，拉升整體均價。
2023年上半年月均成交1.9萬㎡，整體市場處于低位運行。
存量持平，去化周期延長;集中式商業影響存量高位運行;存量集中在次中心、呈貢和東市板塊
截止2023年6月，昆明市主城區商業庫存357萬㎡，存量較2022年底持平;持續高位運行。因2023年上半年成交量減少，去化周期上漲至82個月。存量主要集中在車行天下汽車城、新迎新城、瑞鼎城、七彩云南第壹城和江東永和府等集中式商業，單項目存量超10萬㎡。
存量主要集中在次中心、呈貢、東市、西北和滇池板塊，存量超30萬㎡。
市場少量供貨;受多項目大面積低價集中備案，整體市場量升價跌。
2023年上半年昆明主城區辦公僅供應3萬㎡，同比下降3%;主要為招商公園大道供貨。成交26萬㎡，同比上漲26%;主力成交項目潤城、建投滇SHOW、綠地香樹花城等。成交均價8248元/㎡，同比下降19%。
主力成交項目(建投滇SHOW、綠地香樹花城、空港時代廣場)8000元/㎡以下低價集中備案，影響均價下降。
存量下降，去化周期下降;存量集中在官南、次中心、滇池、呈貢和北市板塊。
截止2023年6月，昆明主城區辦公庫存為252萬㎡，存量較2022年底減少;市場成交量上漲，去化周期下降到61個月。主力存量項目江東永和府、中通世紀廣場、云投中心和中鐵建西派國樾，存量超10萬㎡。
辦公存量主要集中在官南、次中心、滇池、呈貢和北市板塊，存量超20萬㎡;東市和金馬板塊存量小，但整體銷量低，去化周期較長。
受規劃因素影響，無項目供貨;多項目大面積集中低價備案，整體市場量升價跌。
2023年上半年昆明主城區公寓無項目供應，主要受規劃因素影響，無項目供貨。成交33萬㎡，同比上漲9%;主力成交項目滇池一英里、萬科翡翠、潤城、保利堂悅、招商翰林大觀、綠地東海岸等項目均集中備案。成交均價6389元/㎡，同比下降14%;滇池一英里以2560元/㎡均價保交樓備案788套，拉低整體均價。
存量下降，去化周期持平;主要集中在官南、呈貢、次中心、西北和滇池板塊。
截止2023年6月，昆明主城區公寓庫存為234萬㎡，存量自2020年逐年減少;供小于求，市場成交量上漲，去化周期下降至33個月。主力存量項目為海倫國際、中海寰宇天下、螺螄灣中心、滇池明珠廣場、綠地滇池國際健康示范城等，存量超8萬㎡。
公寓存量主要集中在呈貢、官南、西北、次中心和東南板塊;經開和金馬板塊存量小，但整體銷量低，去化周期較長。
供應下滑，成交下滑，1月份因春之眼項目部分車位高價備案至金格名下，拉動整體均價小幅上漲。
2023年上半年車位供應40萬㎡，同比下降46%;成交90萬㎡，同比下降28%;成交均價2290元/㎡，同比上漲17%
2023年上半年車位，除1月份俊發春之眼項目高價備案外，整體相對穩定。
存量下降，但處于高位，去化周期長;集中呈貢、滇池、西北、東南、東市、官南和北市板塊。
昆明市主城區車位庫存量仍然處于高位量，2022車位庫存量為1222萬㎡，去化周期為59個月。
車位庫存集中呈貢、滇池、西北、東南、東市、官南和北市板塊，存量超100萬㎡。
2023年上半年郊縣土地累計供應508畝，可建面77萬㎡;成交土地面積439畝，可建面63萬㎡;土地成交均價193萬元/畝、土地成交樓面均價1345元/㎡。為5年期歷史最低值，郊縣土地市場成交呈現持續下跌態勢。
新供面積銳減，均以持續去庫存為主，各縣區銷售壓力較大，成交量及均價均呈現整體下降態勢，客群本地化(內向型)市場受影響相對較小。
2023年上半年，安寧市土地量價齊升，成交總建面50萬㎡，同比去年同期大幅上漲364%。2023年上半年安寧市共成交7宗地，凈用地面積363.89畝，住宅用地6宗，1宗商業用地。
市場整體以去庫存為主，供應面積僅4.86萬㎡，供應量大幅下降87%;銷售市場整體較為穩定，成交量同比去年同期整體持平;因受安寧吾悅廣場、吾悅海悅西山、萬達中央公園等項目低價走量影響，成交均價為6045元/㎡，同比去年同期下降8%。市場呈現量穩價跌態勢。
晉寧區上半年土地市場僅供應1宗土地，目前地塊公示中，將于7月22日揭曉，因此無成交;整體土地市場供應量上升，供應建面17萬㎡，同比上漲173%;自2021年保護滇池政策影響，總體供銷持續低位運行。
晉寧區住宅受環滇保護政策影響，2021年后，晉寧市場開始逐步收縮;供應僅3.14萬㎡，市場以持續去庫存為主，只有個別大盤有少許補貨;因旅游市場帶動以及多個項目大幅降價走量帶動，成交面積19.22萬㎡，同比上漲57%;受低價走量的招商、保利、吾悅等多個項目影響，成交均價6378元/㎡，同比去年同期下降21%;整體市場呈現量升價跌態勢。
2023年上半年，1宗土地供應,供應建面同比下降92%;1宗土地成交，成交建面0.63萬㎡，為加油站用地。
市場上半年多個項目供應，供應面積4.38萬㎡，同比去年同期大幅上漲;整體市場成交量整體呈現收縮態勢，成交面積11.68萬㎡，同比去年同期下降54%;因嵩明嘉園及碧桂園天樾等項目低價走量影響，成交均價為5999元/㎡，同比小幅下跌3%。
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